Kısaca: Alanya ve Antalya'da gayrimenkul hukuku desteği; yabancı alıcı ve satıcılar için alım öncesi tapu kaydı ve imar durumu kontrolünü, satış sözleşmesinin hazırlanmasını, tapu devrinin vekâletle yürütülmesini, müteahhit ve teslim uyuşmazlıklarını, kira ve tahliye işlerini ve mirasla gelen taşınmazların intikalini kapsar. Mülkiyet yalnızca tapu müdürlüğündeki tescille geçer; noterde imzalanan satış vaadi tek başına mülkiyet vermez.
Güncellendi: 19 Ekim 2026
Alanya Gayrimenkul Avukatı ve Alanya Tapu Avukatı
Alanya gayrimenkul avukatı ve Alanya tapu avukatı olarak; tapu devri, satış sözleşmesi, satın alma öncesi inceleme (due diligence) ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında yabancı ve yerli müvekkillere Türkçe ve Rusça hukuki destek sunuyoruz.
Alanya, yabancı yatırımcılar için Türkiye'nin en hareketli gayrimenkul pazarlarından biridir ve her satın alma işlemi, dili ve mevzuatı farklı bir ülkede gerçekleşir. Alanya gayrimenkul avukatı olarak, tapu devrinden due diligence incelemesine, satış sözleşmesinden uyuşmazlık çözümüne kadar tüm süreci Türkçe ve Rusça olarak titizlikle yönetiyoruz. Amacımız, mülkünüzü güvenle almanız ve ileride hukuki sürprizlerle karşılaşmamanızdır.
Yabancılar İçin Tapu Devri Süreci
Türkiye'de mülkiyet, yalnızca Tapu ve Kadastro Müdürlüğünde düzenlenen resmi tapu (tapu senedi) ile geçer. Noter satış vaadi sözleşmesi veya özel sözleşme tek başına mülkiyeti devretmez; gerçek devir, tapu müdürlüğündeki tescil ile tamamlanır. Bir Alanya tapu avukatı olarak süreci şu adımlarla yönetiyoruz:
- Yabancı alıcı için vergi kimlik numarası alınması (vergi dairesinden, aynı gün ve ücretsiz).
- Yabancı alımlarında zorunlu olan SPK lisanslı gayrimenkul değerleme (ekspertiz) raporunun temini.
- Konut binaları için zorunlu DASK zorunlu deprem sigortasının yapılması.
- Tapu müdürlüğüne başvuru, döner sermaye ve harçların yatırılması.
- Askeri izin sorgusunun tamamlanması ve randevu gününde tescil.
Türkçe bilmeyen yabancı alıcılar için tapu müdürlüğünde yeminli tercüman bulunması yasal zorunluluktur. Tapu devir harcı, beyan edilen satış bedelinin yüzde 4'üdür ve kural olarak alıcı ile satıcı arasında ikişer puan paylaşılır; uygulamada çoğu zaman alıcı tarafından üstlenilir. Beyan edilen değerin gerçek bedelin altında gösterilmesi ciddi hukuki ve vergisel risk taşır; bu nedenle doğru beyanı öneriyoruz.
Satın Alma Öncesi Hukuki İnceleme (Due Diligence)
En kritik aşama, kaparo verilmeden ve para ödenmeden önce yapılan incelemedir. Alanya'da satın alacağınız mülk hakkında şu kontrolleri yapıyoruz:
- Tapu kaydı incelemesi: gerçek malikin kim olduğu, satıcının yetkisi.
- İpotek, haciz, şerh ve takyidat sorgusu; mülk üzerinde borç veya tedbir olup olmadığı.
- İmar durumu ve kat mülkiyeti kontrolü; projenin ruhsatlı olup olmadığı.
- İskan (yapı kullanma izni) belgesinin varlığı ve binanın ruhsata uygunluğu.
- Aidat borçları, ortak alan yükümlülükleri ve site yönetim planı.
İskânı bulunmayan veya imara aykırı yapılarda ileride yıkım, para cezası ve satışta değer kaybı riski doğar. Bu incelemeyi tamamlamadan hiçbir ödeme yapılmamasını tavsiye ediyoruz.
Yabancılara Özel Kurallar
Türkiye, 2012'de karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesini kaldırmıştır; bugün çok sayıda ülke vatandaşı Türkiye'de mülk edinebilir. Ancak bazı sınırlamalar geçerlidir:
- Bir yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir.
- Yabancı mülkiyeti, bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde 10'unu aşamaz.
- Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde edinim kısıtlıdır; tapu müdürlüğü satıştan önce askeri makamlardan izin (askeri izin sorgusu) alır ve bu genellikle birkaç haftada sonuçlanır.
- Bazı ülke vatandaşları için ek kısıtlamalar bulunabilir.
Bu kuralları satın alma kararından önce ilgili parsel özelinde kontrol ediyoruz, çünkü askeri izin sonucu olumsuz çıkarsa devir gerçekleşmez.
Oturma İzni ve Vatandaşlık Bağlantısı
Alanya'da mülk alan birçok Rus, Ukraynalı ve BDT ülkesi vatandaşı, alımı oturma izni veya Türk vatandaşlığı ile ilişkilendirir. Güncel uygulamada gayrimenkul üzerinden kısa dönem oturma izni için asgari mülk değeri 200.000 ABD dolarıdır ve 15 Ocak 2025 sonrası alımlarda bu değerin doğrudan tapuya işlenmesi gerekir. Türk vatandaşlığı için gayrimenkul yatırım eşiği ise 400.000 ABD doları olup mülkün en az üç yıl elde tutulması şarttır. Her iki yolda da SPK lisanslı ekspertiz ve döviz alım belgesi (DAB) gereklidir. Alanya'nın bazı mahalleleri yeni oturma izni kayıtlarına kapatılmış olabileceğinden, alım öncesi mahalle ve amaç uyumunu kontrol etmenizi öneriyoruz.
Uzaktaki Alıcılar İçin Vekaletname ve Sözleşmeler
Yurt dışında olan alıcılar, düzgün düzenlenmiş bir vekaletname ile tüm süreci Türkiye'ye gelmeden yürütebilir. Vekaletnamenin kapsamını dikkatle sınırlandırıyor, yalnızca belirli işlemler için yetki verilmesini sağlıyoruz. Kaparo (pey akçesi) ve ön ödeme öncesinde, tarafların yükümlülüklerini, teslim tarihini ve cayma şartlarını netleştiren yazılı bir sözleşme hazırlıyoruz. Sözlü anlaşmalar ve güvene dayalı ödemeler, en sık yaşanan mağduriyetlerin kaynağıdır.
Gayrimenkul Uyuşmazlıkları
Bir Alanya gayrimenkul avukatı olarak dava ve uyuşmazlık süreçlerinde de yanınızdayız: tapu iptali ve tescil davaları, ayıplı/eksik teslim edilen konutlarda müteahhide karşı talepler, kira ve tahliye davaları, kat mülkiyeti ve site yönetimi anlaşmazlıkları, aidat ve ortak alan uyuşmazlıkları. Her dosyada önce uzlaşma ve arabuluculuk yollarını değerlendirir, gerektiğinde yargı yoluna başvururuz. Kesin sonuç vaadi vermeyiz; ancak sürecin her aşamasını şeffaf biçimde açıklar ve haklarınızı titizlikle savunuruz.
Gerekli Belgeler
Alanya'da yabancı bir alıcının tapu devri için genellikle şu belgeler gerekir:
- Geçerli pasaport ve gerektiğinde noter onaylı Türkçe tercümesi.
- Türk vergi kimlik numarası.
- Biyometrik fotoğraf (genellikle iki adet).
- SPK lisanslı gayrimenkul değerleme (ekspertiz) raporu.
- Konut için zorunlu DASK deprem sigortası poliçesi.
- Satıcının tapu senedi ve kimlik belgesi.
- Oturma izni veya vatandaşlık amaçlanıyorsa döviz alım belgesi (DAB).
- Uzaktan işlemde noterden düzenlenmiş vekaletname.
- Türkçe bilinmiyorsa yeminli tercüman.
Belgelerin eksiksiz ve doğru hazırlanması, tapu randevusu gününde işlemin gecikmeden tamamlanmasını sağlar. Eksik belge, en sık yaşanan gecikme sebeplerinden biridir.
Vergiler ve Maliyetler
Alım kararı verirken satış bedelinin yanı sıra işlem maliyetlerini de hesaba katmak gerekir:
- Tapu devir harcı: beyan edilen bedelin yüzde 4'ü, kural olarak alıcı ve satıcı arasında paylaşılır.
- Döner sermaye ve hizmet ücretleri.
- SPK ekspertiz raporu ücreti.
- DASK deprem sigortası primi.
- Belediyeye ödenen yıllık emlak vergisi.
Belirli koşulları sağlayan yabancı alıcılar, müteahhitten ilk kez satın alınan ve bedeli yurt dışından döviz olarak ödenen konut ve iş yerlerinde KDV istisnasından yararlanabilir; bu istisnada mülkün belirli bir süre elde tutulması ve ödemenin dövizle yapılması aranır. Ayrıca Ocak 2026 itibarıyla emlak vergi değerlerinde önemli artışlar gündeme gelmiş olup bu, harç ve vergi maliyetini etkileyebilir. Güncel oran ve istisna koşullarını işlem öncesinde birlikte değerlendiriyoruz.
Neden Bir Alanya Gayrimenkul Avukatıyla Çalışmalısınız?
Emlak danışmanı satışa aracılık eder; hukuki güvenliği ise bağımsız bir avukat sağlar. Bir Alanya tapu avukatı, çıkarları sizin lehinize koruyarak tapu kaydını, sözleşmeyi ve ödeme koşullarını tarafsız biçimde inceler. Böylece hem para transferini güvenli yapılandırır hem de ileride açılabilecek davaların önüne geçmiş olursunuz.
Ücretsiz Ön Görüşme
Alanya'da mülk almadan önce hukuki inceleme yaptırmak, sonradan doğacak büyük risklerin önüne geçer. Rufina Taştan Hukuk Bürosu olarak Türkçe ve Rusça hizmet veriyor, yabancı müvekkillerimize süreci kendi dillerinde anlatıyoruz. Ücretsiz ön görüşme için bize +90 538 838 63 66 numarasından telefon veya WhatsApp ile ulaşabilir, info@avrufinatastan.com adresine yazabilirsiniz. Ofisimiz Alanya, Güllerpınarı Mahallesi, Keykubat Bulvarı üzerindedir.
Bölgeler ve rehberler
Alanya dışında Manavgat ve Side, Gazipaşa ve Antalya'daki taşınmaz işlemlerinde de destek veriyoruz. Alım öncesi okumanızı önerdiğimiz rehberler: tapu nasıl kontrol edilir, 2026 ev alım masrafları, Gazipaşa'da ev ve arsa alırken, Manavgat ve Side'de daire alırken.
Alanya'da daire alımı nasıl ilerler: adımlar ve süreler
Yabancı bir alıcı için Alanya'da daire alımı; ön kontrol, vergi numarası, değerleme raporu, zorunlu deprem sigortası, tapu başvurusu, harç ödemesi ve tapu müdürlüğünde imza adımlarıyla tamamlanır; mülkiyet ancak tescille geçer. Süreler resmî olarak sabit değildir, aşağıdaki sütun uygulamadaki genel akışı gösterir:
| Adım | Ne yapılır | Nerede | Tipik süre |
|---|---|---|---|
| 1. Ön kontrol | Tapu kaydı, ipotek, haciz ve şerhler; imar durumu; yapı kullanma izni (iskân) | Tapu müdürlüğü kayıtları, belediye imar birimi | Dosyaya göre değişir; kaparo vermeden önce bitirilmeli |
| 2. Vergi numarası | Yabancı alıcı pasaportuyla vergi kimlik numarası alır | Vergi dairesi | Genellikle kısa |
| 3. Değerleme raporu | Yabancının alıcı veya satıcı olduğu satışlarda lisanslı değerleme kuruluşundan rapor (TKGM 2019/1 sayılı Genelge) | Web Tapu üzerinden görevlendirilen değerleme şirketi | Şirkete göre birkaç iş günü |
| 4. Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Mesken niteliğindeki bağımsız bölüm için geçerli poliçe; tapu müdürlüğü poliçe belgelenmeden tescil yapamaz (6305 sayılı Kanun m.10–11) | Sigorta şirketi veya acente | Genellikle kısa |
| 5. Başvuru ve kontroller | Satış başvurusu, randevu; yabancı alımında askeri yasak ve güvenlik bölgesi kontrolü | Tapu müdürlüğü (Web Tapu) | Bölgeye ve randevu yoğunluğuna göre değişir |
| 6. Tapu harcı | Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 (toplam %4); emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden (492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife, 20/a) | Banka veya çevrim içi ödeme | İmzadan önce |
| 7. İmza ve tescil | Taraf Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman bulundurulur (Tapu Sicili Tüzüğü m.24/3); imza vekil aracılığıyla da atılabilir | Alanya Tapu Müdürlüğü | Randevu günü |
Harç oranını Cumhurbaşkanı değiştirebilir; işlem günü tapu müdürlüğünün hesapladığı tutarı esas alın. Tapuyu nasıl sorgulayacağınızı tapu kontrol rehberinde, sık görülen sahte satış ve vekâlet tuzaklarını tapu dolandırıcılığından korunma yazısında anlattık. Satıcı tarafındaysanız satıştaki vergi yükümlülüklerine önceden bakın.
Yabancılar için hangi sınırlamalar var?
Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazların toplam alanı, 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 uyarınca kişi başına ülke genelinde otuz hektarı ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu geçemez. Edinim hakkı, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşlarına tanınır; Cumhurbaşkanı ülke, bölge, süre ve miktar bazında sınırlama veya durdurma kararı verebilir. Askeri yasak bölgelerde yabancılar taşınmaz edinemez (2565 sayılı Kanun); bu bölgelerin harita ve koordinatları tapu müdürlüklerine bildirilir ve işlem buna göre yürütülür. Arsa alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Bu sınırlar dışında mirasla edinilen taşınmazlar, verilen süre içinde elden çıkarılmazsa tasfiye edilir; bu nedenle miras yoluyla intikal işlerinde de aynı kontrol yapılır. Genel çerçeve için yabancıların gayrimenkul edinimi yazısına bakabilirsiniz.
Müteahhit daireyi teslim etmezse ne yapılır?
Konutu ticari amaç dışında alan alıcı için müteahhidin geç teslimi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.40–46'daki ön ödemeli konut satışı hükümleriyle değerlendirilir: konut sözleşmede taahhüt edilen sürede teslim edilmeli ve bu süre sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (m.44). Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli satış yapılamaz; satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (m.40, m.41). Alıcının on dört günlük cayma hakkı ve yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme hakkı vardır; satıcı yükümlülüğünü hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse alıcıdan bedel isteyemez ve iade dönme bildiriminden itibaren en geç yüz seksen gün içinde yapılır (m.43, m.45). Her yıl güncellenen parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvurulur (m.68); tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır, ancak tapu iptal ve tescil gibi taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu şartın dışındadır (m.73/A).
Kira ve tahliye uyuşmazlığında önce arabulucuya mı gidilir?
Evet; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır, ilamsız icra yoluyla tahliye ise bunun dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kiracı ve ev sahibi hakları için Alanya kira sözleşmesi rehberine, daireyi günlük kiraya vermeyi düşünüyorsanız günlük kiralama izni yazısına bakın. Antalya merkezdeki taşınmazlar için Antalya sayfamız da yol gösterir.
Bu bölüm 19 Ekim 2026 itibarıyla genel bilgi niteliğindedir ve bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez; oran ve sınırları işlem anında teyit edin.